Bu sayfada
Ev, iş yeri, arsa ya da arazi sahibi olan herkes her yıl emlak vergisi öder. Bu vergi gelir vergisi gibi merkezî bir vergi değildir; taşınmazın bulunduğu belediyeye yatırılır ve tutarı da o taşınmazın vergi değerine göre değişir.
2026, emlak vergisi açısından sıradan bir yıl değil. 19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile vergi değerlerindeki artışa üst sınır getirildi ve matrahın hesaplanma yöntemi değişti. Aşağıda 2026 oranlarını, hesaplama mantığını, taksit tarihlerini, muafiyet koşullarını ve ödeme adımlarını örneklerle bulacaksınız.
Emlak Vergisi Nedir?
Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında Türkiye sınırları içindeki bina, arsa ve arazilerden alınan bir servet vergisidir. Verginin muhatabı taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, bu ikisi de yoksa taşınmazı malik gibi kullanan kişidir.
Tahakkuk ve tahsil yetkisi taşınmazın bağlı olduğu belediyeye aittir. Bu nedenle emlak vergisi vergi dairesine değil, ilgili belediyeye ödenir.
Vergi iki ana başlıkta toplanır:
- Bina vergisi: Konut (mesken) ve konut dışı binalar; iş yeri, dükkân, depo gibi
- Arazi vergisi: Arsalar ve araziler
Emlak Vergisini Kimler Öder?
Mükellef, takvim yılı başı itibarıyla taşınmazın sahibi olan kişidir. Uygulamada en çok karıştırılan noktalar şunlardır:
- Kiracı emlak vergisi ödemez. Vergi taşınmazı kullanana değil, sahibine aittir. Kiracının ödediği kalem çevre temizlik vergisidir.
- Hisseli taşınmazlarda her paydaş kendi hissesi oranında mükelleftir.
- Yıl içinde satış olduğunda o yılın vergisi satıcıya aittir. Alıcının mükellefiyeti, taşınmazı edindiği yılı izleyen yılbaşında başlar.
- Miras yoluyla intikalde mükellefiyet mirasçıların payları oranında sürer.
2026 Emlak Vergisi Oranları
Emlak vergisi oranları kanunla belirlenir ve her yıl değişmez. Değişen şey oran değil, oranın uygulandığı vergi değeridir. Büyükşehir belediyesi sınırları ile mücavir alanlarda oranlar yüzde 100 artırımlı, yani iki katı uygulanır.
| Taşınmaz türü | Normal belediye | Büyükşehir belediyesi |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | Binde 1 | Binde 2 |
| İş yeri ve diğer binalar | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
Emlak vergisine ek olarak, tahakkuk eden verginin yüzde 10'u tutarında Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı da aynı taksitlerde tahsil edilir. Bu kalem ödeme ekranında ayrı bir satır olarak görünür.
2026'da Değişen Ne? Vergi Değerine Üst Sınır
Arsa ve arazilerin metrekare birim değerleri dört yılda bir takdir edilir, ara yıllarda ise artırılarak uygulanır. Son takdir döneminde bazı bölgelerde ortaya çıkan yüksek artışlar, taşınmaz sahipleri için ani bir vergi yükü riski doğurmuştu.
7566 sayılı Kanun ile bu konuda iki temel değişiklik yapıldı:
- Üst sınır kuralı: 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılı vergi değerlerinin iki katını aşamaz. 2026'da yeni mükellefiyet doğması hâlinde de 2025'te takdir edilen metrekare birim değerleri esas alınır ve bu değerler 2025'te uygulanan değerlerin iki katını geçemez.
- Artış yöntemi: Yeni rayiç bedellerin belirlendiği yılı izleyen ara yıllarda daha önce yeniden değerleme oranının yarısı uygulanıyordu. Yeni düzenlemeyle yeniden değerleme oranının tamamı esas alınacak.
Üst sınır kuralı yalnızca 2026 ile sınırlı değil. 2027, 2028 ve 2029 yıllarının matrah hesapları da bu hüküm üzerinden yapılacak.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Formül basittir: vergi değeri ile oranın çarpımı yıllık vergiyi verir. Zorluk oranda değil, vergi değerinin bulunmasındadır.
Arsa ve arazide vergi değeri, takdir komisyonlarınca belirlenen metrekare birim değerinin yüzölçümüyle çarpılmasıyla bulunur. Binada ise binanın oturduğu arsa payının değerine inşaat maliyet bedeli eklenir, üzerinden yıpranma payı düşülür. İnşaat maliyet bedelleri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl açıkladığı metrekare normal inşaat maliyetlerine göre belirlenir.
Beyan edilen satış fiyatı ile emlak vergisine esas değer aynı şey değildir. Aradaki farkın ne anlama geldiğini Rayiç Bedel Nedir, Nasıl Hesaplanır? yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.
Örnek Hesaplamalar
Aşağıdaki tablo, vergi değeri üzerinden yıllık verginin nasıl oluştuğunu gösterir. Tutarlar örnektir; kendi taşınmazınızın vergi değeri belediyenizin kayıtlarında yer alır.
| Taşınmaz | Vergi değeri | Konum | Oran | Yıllık vergi |
|---|---|---|---|---|
| Mesken | 1.500.000 TL | Normal belediye | Binde 1 | 1.500 TL |
| Mesken | 1.500.000 TL | Büyükşehir | Binde 2 | 3.000 TL |
| İş yeri | 2.000.000 TL | Büyükşehir | Binde 4 | 8.000 TL |
| Arsa | 900.000 TL | Büyükşehir | Binde 6 | 5.400 TL |
| Arazi | 400.000 TL | Normal belediye | Binde 1 | 400 TL |
Büyükşehirde 3.000 TL vergi çıkan bir meskende, kültür varlıklarına katkı payıyla birlikte toplam yükümlülük 3.300 TL olur ve bu tutar iki taksite bölünür.
Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir. Dilerseniz yılın tamamını birinci taksit döneminde tek seferde ödeyebilirsiniz.
| Taksit | Dönem | Son ödeme günü |
|---|---|---|
| 1. taksit | Mart, Nisan, Mayıs | 31 Mayıs 2026 (pazara denk geldiği için fiilen 1 Haziran 2026) |
| 2. taksit | Kasım | 30 Kasım 2026 |
Son ödeme günü hafta sonuna ya da resmî tatile denk gelirse süre, izleyen ilk iş gününün mesai bitimine kadar uzar.
Emlak Vergisi Nasıl ve Nereden Ödenir?
- Taşınmazın bağlı olduğu belediyeyi belirleyin. Ödeme, oturduğunuz yere değil taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine yapılır.
- Sicil bilginizi hazırlayın. Belediye kayıtlarındaki emlak sicil numarası, TC kimlik numarası ya da adres kodu ile sorgulama yapılabilir. Adres kodunun ne olduğunu UAVT Kodu Nedir, Nasıl Sorgulanır? yazımızda anlattık.
- Ödeme kanalını seçin. Belediyenin internet sitesi veya mobil uygulaması, e-Devlet üzerindeki belediye tahsilat ekranı, belediye veznesi, anlaşmalı bankaların şube ve dijital kanalları ile belediyenin anlaşması varsa PTT şubeleri kullanılabilir.
- Ödeme belgesini saklayın. Konut satışı, abonelik işlemleri ve bazı belediye başvurularında emlak vergisi borcu bulunmadığına dair kayıt aranır.
Emlak Vergisinden Kimler Muaftır?
Kanunda tam muafiyetler ile sıfır oranlı uygulama ayrı ayrı düzenlenmiştir. En çok sorulan başlıklar şunlardır:
| Durum | Uygulama | Temel koşul |
|---|---|---|
| Emekliler | Tek meskende sıfır oran | Brüt 200 m²'yi geçmeyen tek mesken, kanunda sayılanlar dışında gelir olmaması |
| Hiçbir geliri olmayanlar | Tek meskende sıfır oran | Aynı koşullar geçerli |
| Engelliler | Tek meskende sıfır oran | Engel durumunu belgeleyen rapor ve tek mesken şartı |
| Gaziler, şehit dul ve yetimleri | Tek meskende sıfır oran | Tek mesken ve belge şartı |
| Yeni yapılan konutlar | Geçici muafiyet | Kanunda belirtilen koşullarla sınırlı süre |
| Kamu kurumlarına ait taşınmazlar | Daimî muafiyet | Kanunda sayılan kurum ve kullanım amaçları |
Sıfır oran kendiliğinden uygulanmaz. Belediyeye başvurup taahhüt belgesi vermeniz ve koşulları taşıdığınızı beyan etmeniz gerekir. Koşullar sonradan ortadan kalkarsa, örneğin ikinci bir konut edinilirse, durumun belediyeye bildirilmesi zorunludur. Aksi hâlde geçmişe dönük tarhiyat ve ceza gündeme gelir.
Emlak vergisi muafiyeti, taşınmaz alım satımında ödenen tapu harcını kapsamaz. İki verginin farkını Tapu Harcı 2026: Oran, Hesaplama, Ödeme ve Muafiyetler yazımızda karşılaştırdık.
Yeni Taşınmaz Alındığında Bildirim Zorunluluğu
Taşınmaz satın alan kişi, emlak vergisi bildirimini taşınmazı edindiği bütçe yılı içinde ilgili belediyeye vermek zorundadır. Edinme yılın son üç ayında gerçekleşmişse bildirim, edinme tarihinden itibaren üç ay içinde verilir.
Satış yapan taraf da belediyeye bildirimde bulunup kaydını kapattırmalıdır. Bu adım atlandığında satılan taşınmazın vergisi eski malik adına tahakkuk etmeye devam edebilir.
Ev alım sürecinde atlanmaması gereken diğer başlıkları Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli? yazımızda topladık.
Emlak Vergisi Ödenmezse Ne Olur?
Süresinde ödenmeyen emlak vergisi için 6183 sayılı Kanun kapsamında gecikme zammı işletilir. Gecikme zammı oranı Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve dönem dönem güncellenir; bu nedenle borcun güncel tutarını belediyenin tahsilat ekranından sorgulamak gerekir.
Ödeme yapılmaması hâlinde belediye ödeme emri düzenler, sonrasında haciz dahil cebri tahsil yollarına başvurabilir. Ayrıca birikmiş emlak vergisi borcu, tapu devri öncesinde çözülmesi gereken bir engel hâline gelir.
Emlak Vergisi ile Tapu Harcı Aynı Şey mi?
Hayır. İkisi farklı vergilerdir ve farklı kurumlara ödenir.
| Karşılaştırma | Emlak vergisi | Tapu harcı |
|---|---|---|
| Ne zaman ödenir | Her yıl, iki taksitte | Yalnızca devir işleminde, bir kez |
| Kime ödenir | Belediyeye | Gelir İdaresi Başkanlığı kanallarına |
| Kim öder | Taşınmazın maliki | Alıcı ve satıcı, kanunen yüzde 2 + yüzde 2 |
| Dayanağı | 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu | 492 sayılı Harçlar Kanunu |
Taşınmazınızın Değeri Kadar Güvencesini de Düşünün
Emlak vergisi, taşınmaz sahibi olmanın yıllık ve öngörülebilir bir maliyetidir. Öngörülemeyen maliyet ise deprem, yangın veya su baskını gibi risklerin doğurduğu zarardır.
Konutlar için zorunlu olan DASK, deprem ve deprem kaynaklı risklerde binanızı teminat altına alır. Eşyalarınız ile hırsızlık, su baskını gibi ek riskler için Konut Sigortası DASK'ı tamamlar.
Faizsiz ve etik sigorta çözümleri için ürünlerimizi inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Emlak vergisi 2026 birinci taksit son ödeme tarihi ne zaman?
Birinci taksit dönemi 1 Mart'ta başlar, 31 Mayıs 2026'da sona erer. 31 Mayıs 2026 pazar gününe denk geldiği için ödeme süresi fiilen 1 Haziran 2026 pazartesi mesai bitimine kadar uzar.
Emlak vergisini kiracı mı ev sahibi mi öder?
Emlak vergisini taşınmazın maliki, yani ev sahibi öder. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu kalem çevre temizlik vergisidir.
Emlak vergisi nereye ödenir?
Taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine ödenir. Belediyenin internet sitesi ve mobil uygulaması, e-Devlet üzerindeki belediye tahsilat ekranı, belediye veznesi, anlaşmalı bankalar ve PTT kanalları kullanılabilir.
Emeklilerin emlak vergisi muafiyeti nasıl uygulanır?
Türkiye'de brüt yüz ölçümü 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni bulunan ve kanunda sayılanlar dışında geliri olmayan emekliler, bu mesken için sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanır. Muafiyet kendiliğinden işlemez; belediyeye başvuru ve taahhüt belgesi gerekir.
2026'da emlak vergisi ne kadar arttı?
Oranlar değişmedi, artış verginin hesaplandığı vergi değerinde yaşandı. 7566 sayılı Kanun ile 2026 vergi değerlerinin 2025 vergi değerlerinin iki katını aşamayacağı kuralı getirildi. Gerçek artış her taşınmaz için bulunduğu bölgenin metrekare birim değerine göre farklılaşır.
Yeni ev alan kişi emlak vergisini hangi yıldan itibaren öder?
Alıcının mükellefiyeti, taşınmazın edinildiği yılı izleyen yılbaşında başlar. Satışın yapıldığı yıla ait vergi satıcıya aittir. Buna rağmen bildirim yükümlülüğü, taşınmazın edinildiği yıl içinde yerine getirilmelidir.
İki taksiti birden ödeyebilir miyim?
Evet. Yılın tamamına ait emlak vergisini birinci taksit döneminde tek seferde ödemek mümkündür. Bu, ikinci taksit döneminde ek bir yükümlülük doğurmaz.
Emlak vergisi borcu olan taşınmaz satılabilir mi?
Tapu devri öncesinde belediyeden alınacak kayıtta borç görünmemesi beklenir. Birikmiş emlak vergisi borcu, devir işleminin tamamlanmasını geciktiren en yaygın sorunlardan biridir.
